Горячая линия: 8 (800) 755 9757

Офис «В Геленджике»

ул. Халтурина, д. 11, офис 12

+7 86141 9 0707

Режим работы: пн.-пт. 8:00 - 19:00 сб. 10:00 - 16:00

  • лет опыта работы на
    рынке недвижимости

  • Все объекты
    проверены

  • Гарантии на покупку
    и продажу

Эксклюзивный договор? Нет! Не подпишу!

 

Дабы сразу пресечь рассуждения о том, что в ГК РФ эксклюзивные отношения никак не закреплены и попросту отсутствуют, предлагаю ссылку на ст. 1007 ГК РФ:

Цитата: Статья 1007. Ограничения агентским договором прав принципала и агента.  п. 1. Агентским договором может быть предусмотрено обязательство принципала не заключать аналогичных агентских договоров с другими агентами, действующими на определенной в договоре территории, либо воздерживаться от осуществления на этой территории самостоятельной деятельности, аналогичной деятельности, составляющей предмет агентского договора.

Любой эксклюзивный договор основывается прежде всего, на доверительных отношениях между клиентом и агентом. По-другому не бывает. Чтобы выстроить доверительные отношения нужно доказать свой профессионализм и компетентность. Только в эксклюзивных отношениях агент мотивирован принести максимальную выгоду своему клиенту и себе, конечно.

Итак, давайте разбираться, что такое эксклюзивный договор. И какие действия должен сделать агент по эксклюзивному договору.

Эксклюзивный договор агентирования — договор о сотрудничестве заключенный между принципалом и агентом, принципал (клиент) наделяет агента эксклюзивным правом продать принадлежащий ему объект недвижимости. Где принципал обязуется не предпринимать никаких самостоятельных действий направленных на продажу данного объекта недвижимости и не привлекать других агентов с этой целью. Агент обязуется предпринять все возможные действия направленные на продажу данного объекта недвижимости действуя исключительно в интересах принципала.

Что же должен сделать агент для исполнения такого договора:

1. Ценообразование. Сравнительно-маркетинговый анализ. Для того, чтобы составить грамотный и живой сравнительно-маркетинговый анализ, нужно как минимум работать на ограниченной территории и в однотипном сегменте недвижимости, т. е. работать в 4-6 жилых кварталах и заниматься только вторичной недвижимостью. Таким образом, агент хорошо ориентируется в трех важнейших показателях: а. Сколько квартир в данной локации стоит сейчас на рынке; б. За какую цены такие квартиры экспонируются в рекламе; в. За какую фактическую цену и сроки были проданы эти объекты. Важна именно совокупность этих показателей. Это история реальных продаж, а не пустая информация с авито. Только понимая эти показатели, агент может грамотно показать клиенту коридор цен и сроки продаж, и рекомендовать определенную цену в зависимости от желаемого срока продажи.
Совместно с юристом провести анализ готовности документов и подготовка недостающих документов.

2. Предпродажная подготовка (Home staging). Агент дает письменные или устные рекомендации по предпродажной подготовке квартиры. Для чего? Для того, чтобы сделать квартиру максимально привлекательной для покупателей. Хороший home staging несомненное конкурентное преимущество. Но к нему нужно готовиться.
Home Staging. Агент вместе с клиентом проводят все мероприятия по предпродажной подготовке. В нашей практике бывают даже такие случаи, как совместная уборка, совместный вынос хлама из квартиры, мелкий ремонт, декорирование, обезличивание.

3. Фотографирование (Foto staging). Только после проведения предпродажной подготовки нанимается фотограф для фотографирования объекта. Делаются рекламные фотографии объекта.

4. Маркетинговый план. Агент готовит маркетинговый план по квартире. Список маркетинговых мероприятий огромен, но их можно разделить на 2 направления. Локальный маркетинг (баннер на объекте, открытки объекта, листы объекта, оповещение соседей и т.д.). И интернет маркетинг (порталы, свои сайты, видеомаркетинг, e-mail маркетинг и т.д.)

5. Партнерские продажи. Оповещение партнеров и проведение дня открытых дверей для партнеров. Т.е. фактическое приглашение агентов из других агентств на показ. Оповещение партнеров о том, что такой объект есть на рынке и он готов к продаже.

6. ДОД. День открытых дверей для покупателей (самостоятельные покупатели или покупатели с агентом — не важно).

7. Одновременный подбор альтернативного варианта. Это тоже огромная работа.

8. Совместно с юристом проработка юридической и финансовой схемы сделки.

Уважаемые собственники, Вы готовы к тому, что агенты, которые просто пришли попробовать продать самое ценное, что у вас есть, будут постоянно пытаться снизить вас в цене? Выставят ваш объект на всевозможные порталы по разным ценам. И покупатель, будет видеть на порталах прыгающую цену (иногда цена колеблется +-10%), и воспринимать ваш объект как непонятный по цене и даже как сомнительный? Поймите, такие агенты никогда не будут отстаивать ваши интересы в сделке. Особо одаренные будут пытаться угодить и вам и покупателю, но это ложь. Такому агенту всегда условия диктует покупатель. И в среднем вы потеряете от 6 до 10% от заявленной цены. Но агента это не волнует.

Агенты, вы когда начнете себя уважать и перестанете быть мальчиками на побегушках, показчиками и попрошайками? Когда же вы начнете понимать, что агентская деятельность это производство, это бизнес-процесс, который должен давать положительный результат в 10 случаях из 10.

10 комментариев to “Эксклюзивный договор? Нет! Не подпишу!”

  1. Михаил:

    Как показала практика, лучше продавать квартиру самому. Пусть долго. Пусть с гемороями, но за ту цену, которую назначил, а не ту, что предлагают тебе агенты, хоть по обычному, хоть по эксклюзивному договору. Кстати, в статье описан идеальный вариант эксклюзивного договора. В обычной жизни — «дистанции огромного размера». Все, что предлагается в рамках эксклюзивного договора, так это «вы больше не будете ни через кого продавать свою квартиру».

    • Елена Ши:

      Михаил, Здравствуйте.
      Спасибо за комментарий. Вы во многом правы. Особенно в том, что в обычной жизни это «дистанции огромного размера». На самом деле, многие агенты и, что еще печальней, агентства не понимают сущности своей услуги. И главная цель агента — это именно подписать этот эксклюзивный договор. Принести его в офис и на этом, в большинстве случаев, такой агент свою работу закончил. Агенты не умеют ни готовить объект продаже, ни продавать. Мы умеем. И начинается продажа именно с правильного ценообразования. Чтобы правильно предложить цену на объект, нужна элементарная вещь — большой опыт работы в локации нахождения объекта. Т.Е. нужно специализироваться в этом районе и именно на таком сегменте недвижимости, чтобы владеть информацией о цене спроса. Именно о цене спроса. Т.е. ценами, по которым фактически были проданы подобные объекты. Я не говорю о цене «ниже рынка», я говорю именно о цене спроса. Нельзя ориентироваться на цены, которые Вы видите на порталах. Я напишу отдельную статью о том, как собственники складывают цены и какие факторы на это влияют. Только после такой коррекции можно приступать к упаковке и маркетингу объекта. Собственник же должен получить полномерные аргументы, подкрепленные фактами продажи, для того чтобы согласиться на предложенную цену. Таких агентов мало. Суть предпродажной упаковки — сделать Ваш объект максимально привлекательным в сравнении с подобными объектами в Вашем районе. Мало кто может это делать. И, скажу Вам больше, единицы умеют работать с собственниками. Продавать могут единицы. К сожалению, в нашем государстве агентов этому не учат. Но, мы очень надеемся, что в скором времени все изменится. В том числе и отношение к агентам. Еще раз, спасибо за Ваш комментарий!

  2. Юлия:

    Все это будет иметь смысл только тогда, когда реально именно клиент будет платить своему агенту. Из той суммы, которую получил на руки после продажи, в виде процента. И будет иметь возможность этот процент корректировать, если агент сработал плохо.
    А не так, как сейчас, когда агент получает свои в момент закладки денег в ячейку. И ему плевать, что там будет дальше. Может сделку вообще отменят. Он-то деньги уже получил.

    • Елена Ши Елена Ши:

      Юлия, Здравствуйте. Агент не получает деньги в момент закладки. Комиссионные, как-правило, либо закладываются во вторую ячейку, либо комиссию агент получает в момент выемки денег из ячейки. Если у Вас другой опыт, то очень жаль. На нашем рынке этот момент не регламентируется, и все зависит исключительно от руководителя компании. Потом, есть практика страхования профессиональной ответсвенности агентства недвижимости, которая практически полностью покрывает риски. При любом стечении обстоятельств, Вы как клиент имеете право корректировать процент агента, если остались недовольны услугой. Это процесс переговоров с агентом и агентством. Спасибо Вам за комментарий.

  3. Юлия:

    Или тогда, когда вы реально в суде начнёте отвечать за то, о чем так активно распинаетесь в договоре (эксклюзивном или нет, неважно) — за «чистоту» квартиры. Вот только тогда с вами можно будет иметь дело. А до тех пор это все самодеятельность и желание содрать за воздух бабла.

    • Елена Ши Елена Ши:

      Нам очень жаль, что у Вас такой негативный опыт. Надеемся, что в будущем Ваше отношение к агентам изменится. Еще раз, спасибо за комментарий.

  4. Михаил:

    Елена!
    Спасибо за ответ и за то, что реально читаете комментарии.
    Вот видите, у следующего оратора — собственное мнение. И оно тоже имеет место быть.
    А я вообще могу целую книгу написать, как не в Геленджике, а в другом городе края общался с представителями одной очень большой, но еще больше неуважаемой риэлторской компании. И все это закончилось тем, что как только их очередной «агент» имел неосторожность набирать мой номер телефона, то выслушивал правду и о себе, и о компании, куда его нелегкая принесла работать, без купюр. Теми самыми словами, которые в эфирах запикиваются 🙂

    • Елена Ши Елена Ши:

      Михаил, Здравствуйте. К сожалению, встречаются и такие случаи. Обращаясь в крупную компанию, клиент ждет качественной услуги, но на практике не всегда так. По-большому счету, все зависит от руководителя и самого агента. По-поводу комментариев Юлии, да, это негативный опыт, который случается у многих потребителей услуг агентств недвижимости. Пока нашу нишу не «зарегламентируют» на законодательном уровне, такой опыт будет встречаться часто. Спасибо за комментарий!

  5. Елена:

    Я агент с двадцатилетним стажем, статья мне понравилась и действительно работать нужно с одним агентом, а к выбору агента подходить вдумчиво. От этого человека зависит где и как вы будете жить. Я стараюсь не работать с клиентом, если он работает с другими агентами параллельно. Эта практика вредит самому клиенту, поскольку агенты начинают играть на понижение. И я согласна с мнением многих, что агенты у нас зачастую не отвечают требованиям профессии в наших особых условиях. А кто скажите отвечает? У нас вся страна деградирует, а мы хотим чтобы только агенты по недвижимости были на высоте.

    • Елена Ши Елена Ши:

      Елена, Здравствуйте. Спасибо большое за комментарий. Вы абсолютно правы. Приятно видеть единомышленников.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

call call call call
Звонок
Письмо
в
Позвоните мне прямо сейчас